今后，北京的“自住房”将被“共有产权住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见，今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的自住房项目，都将执行新的共有产权住房规定。但是，原有的自住房仍然执行老办法。
共有产权住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市试点共有产权住房，上海市目前已在保障房中实施共有产权制度。
所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
根据征求意见稿，共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
征求意见稿提出，各区政府应根据共有产权住房需求等情况合理安排用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。
此外，征求意见稿还提出，共有产权住房建设项目应根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
北京市住房保障专家组成员马力说，所谓“共有产权住房”，简单来说，就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少房款，买下一套自住的房屋，这样更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的，确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的。
马力解释说，如果该套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的产权，出租或出售都有诸多限定条件，这样可以杜绝自住房的牟利空间。
三问新政
1
谁有资格申购共有产权住房？
共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别，如单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。而自住房对单身申请人的年龄限定条件是年满25周岁。
新规明确有住房转出记录的家庭不得申请，这意味着申请家庭如有房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，一样不能再申请。
另外，申请家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
征求意见稿规定，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
对于弄虚作假者的处罚，共有产权住房比自住房更加严厉。征求意见稿提出，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况；伪造或提供不真实相关证明材料；申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。
根据征求意见稿，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。
2
政府和购房人如何共享产权？
征求意见稿指出，购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
举个例子，某个共有产权住房，供地时确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。
征求意见稿规定，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。
3
共有产权住房租售有何限制？
根据征求意见稿，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。以出租为例，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。
征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，且优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。中介机构不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。
在出售方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题，购房人则是只负担其产权份额比例的税款。
一图读懂共有产权住房
申请条件
1.已婚家庭，申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。
2.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
3.申请家庭应符合本市住房限购条件。
4.申请家庭成员名下均无住房。
不得申请
1.申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。
2.申请家庭有住房转出记录的。
3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
申购流程
1.网上公告。开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。
2.网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登录区住建委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。
3.联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。
4.摇号配售。由区住建委（房管局）监督指导开发商开展摇号配售。分为公布摇号名单、摇号配售、顺序选房、购房确认等步骤。区住建委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。
再上市流程
1.购房人向原分配区住建委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。
2.代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
3.共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。
